W jaki sposób mogę odstąpić od zawarcia umowy kupna nieruchomości, którą nabyłam w formie przetargu? - pyta Czytelniczka.
- Warunkiem przystąpienia do przetargu była wpłata wadium dzień przed przetargiem, która wpłynęła dopiero następnego dnia, a mimo to dopuszczono to przetargu - kontynuuje. - Poza tym sprzedający wiedział, że nie widzieliśmy tej nieruchomości przed przetargiem. Gdy pojechaliśmy pod podany adres, okazało się, że na działkę trzeba dojechać przez teren wspólnoty. Nie ma bezpośredniego dojazdu z głównej drogi. A budynek, który miał być do rozbiórki, prawdopodobnie nie jest tego wart, gdyż jest skażony saletrą i prawdopodobnie innymi chemikaliami.
Prawnik odpowiada:
Przedstawiona w pytaniu problematyka dotyka kwestii niezwykle obszernych i skomplikowanych, siłą rzeczy więc udzielona odpowiedź nie będzie wyczerpywać całości tematu.
Analiza treści Pani pytania skłania do przyjęcia, że wygrała pani przetarg na zakup nieruchomości od Agencji Nieruchomości Rolnych, stan przedmiotowej nieruchomości nie odpowiada jej opisowi zawartemu w ogłoszeniu o przetargu, a wadium wpłaciła Pani z opóźnieniem. Kwestią, która Panią interesuje, jest „odstąpienie od zawarcia umowy kupna”.
Na wstępie należy zauważyć, że umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, a z całą pewnością przetarg nie został przeprowadzony w tej formie. Zwycięstwo przetargu nie oznacza zatem automatycznego zawarcia umowy, a jedynie wyłonienie przyszłego nabywcy nieruchomości. Naturalną konsekwencją powinno być zawarcie umowy sprzedaży ze zwycięzcą przetargu (w formie aktu notarialnego), w sytuacji natomiast, gdyby któraś ze stron (organizator albo zwycięzca) uchylała się od zawarcia umowy, drugiej stronie przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie umowy (art. 64 kc w zw. z art 1047 kpc).
W przedstawionej przez Panią sytuacji najprostszym rozwiązaniem byłaby odmowa podpisania właściwej umowy sprzedaży i w takim wypadku to organizator musiałby pozwać Panią o jej zawarcie.
Kwestia wpłacenia przez Panią wadium po terminie w mojej ocenie nie ma znaczenia pod kątem skuteczności złożonej przez Panią oferty, dopuszczono bowiem Panią do udziału w przetargu, a kwestia wadium i spraw z nich związanych na etapie przed wyborem oferty wydaje się należeć wyłącznie do sfery dyspozytywnej organizatora przetargu.
Problematyczne natomiast może być uchylenie się od obowiązku zawarcia umowy i jednoczesne uzyskania zwrotu wadium. W tym celu powinna Pani złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli (złożonej oferty) ze względu na swój błąd lub podstęp organizatora - w zależności od treści ogłoszenia o przetargu. Precyzyjne i kategoryczne wypowiedzenie się w tej kwestii nie jest możliwe bez gruntownego przeanalizowania materiałów związanych z przedstawioną przez Panią sprawą.
Prawnik odpowiada:
Przedstawiona w pytaniu problematyka dotyka kwestii niezwykle obszernych i skomplikowanych, siłą rzeczy więc udzielona odpowiedź nie będzie wyczerpywać całości tematu.
Analiza treści Pani pytania skłania do przyjęcia, że wygrała pani przetarg na zakup nieruchomości od Agencji Nieruchomości Rolnych, stan przedmiotowej nieruchomości nie odpowiada jej opisowi zawartemu w ogłoszeniu o przetargu, a wadium wpłaciła Pani z opóźnieniem. Kwestią, która Panią interesuje, jest „odstąpienie od zawarcia umowy kupna”.
Na wstępie należy zauważyć, że umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, a z całą pewnością przetarg nie został przeprowadzony w tej formie. Zwycięstwo przetargu nie oznacza zatem automatycznego zawarcia umowy, a jedynie wyłonienie przyszłego nabywcy nieruchomości. Naturalną konsekwencją powinno być zawarcie umowy sprzedaży ze zwycięzcą przetargu (w formie aktu notarialnego), w sytuacji natomiast, gdyby któraś ze stron (organizator albo zwycięzca) uchylała się od zawarcia umowy, drugiej stronie przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie umowy (art. 64 kc w zw. z art 1047 kpc).
W przedstawionej przez Panią sytuacji najprostszym rozwiązaniem byłaby odmowa podpisania właściwej umowy sprzedaży i w takim wypadku to organizator musiałby pozwać Panią o jej zawarcie.
Kwestia wpłacenia przez Panią wadium po terminie w mojej ocenie nie ma znaczenia pod kątem skuteczności złożonej przez Panią oferty, dopuszczono bowiem Panią do udziału w przetargu, a kwestia wadium i spraw z nich związanych na etapie przed wyborem oferty wydaje się należeć wyłącznie do sfery dyspozytywnej organizatora przetargu.
Problematyczne natomiast może być uchylenie się od obowiązku zawarcia umowy i jednoczesne uzyskania zwrotu wadium. W tym celu powinna Pani złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli (złożonej oferty) ze względu na swój błąd lub podstęp organizatora - w zależności od treści ogłoszenia o przetargu. Precyzyjne i kategoryczne wypowiedzenie się w tej kwestii nie jest możliwe bez gruntownego przeanalizowania materiałów związanych z przedstawioną przez Panią sprawą.
CPF Krislex